{"id":7712,"date":"2020-03-17T20:29:26","date_gmt":"2020-03-17T19:29:26","guid":{"rendered":"https:\/\/oldmartinez.testsviluppo.it\/?p=7712"},"modified":"2020-03-17T20:29:26","modified_gmt":"2020-03-17T19:29:26","slug":"il-recesso-nel-contratto-di-locazione-qualche-pillola","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.martinez-novebaci.it\/en\/il-recesso-nel-contratto-di-locazione-qualche-pillola\/","title":{"rendered":"Il recesso nel contratto di locazione : qualche pillola."},"content":{"rendered":"\n

di Eugenio Francesco Chiaravalloti<\/em><\/p>\n\n\n\n

La locazione \u00e8 uno degli istituti giuridici pi\u00f9 chiacchierati della quotidianit\u00e0. Essa rappresenta un metodo di godimento di un bene diverso dall\u2019acquisto, antesignano delle dinamiche tipiche della sharing economy<\/em>; le nuove esigenze hanno infatti esaltato la necessit\u00e0 di evoluzione del concetto di propriet\u00e0 in quello di fruizione, pi\u00f9 elastico e modulabile.<\/p>\n\n\n\n

Eppure il pilastro della locazione, quando applicata tout court<\/em>, s\u2019erge saldo e perimetra ancora, in diverse occasioni, la libera voluntas<\/em> dei paciscenti a tutela di un interesse superiore; ci\u00f2 \u00e8 evidente nella disciplina del recesso, differenziata in base al soggetto esercitante e alla destinazione. Vediamone i tratti essenziali.<\/p>\n\n\n\n

Recesso del conduttore<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 consentito in occorrenza della prima scadenza (quadriennale nel residenziale, sessennale o novennale nel commerciale) \u2013 ovvero anche a s\u00e9guito di questa, per qualsivoglia motivo, per le locazioni ad uso abitativo \u2013 mediante tempestivo preavviso di 6 mesi (sempre nel residenziale; rispettivamente 12 o 18 mesi nel commerciale) a mezzo raccomandata (art. 4, L. 392\/78).<\/p>\n\n\n\n

In ogni caso, anche antecedentemente alla predetta scadenza, il conduttore pu\u00f2 recedere in qualsiasi momento dal contratto, fermo il preavviso di 6 mensilit\u00e0, qualora ricorrano gravi motivi (art. 3, ult. c., L. 431\/98), che egli dovr\u00e0 specificare estesamente, nei termini gi\u00e0 delineati dalla Giurisprudenza.<\/p>\n\n\n\n

Nel favorire il conduttore, considerato il soggetto pi\u00f9 debole, le parti possono concordare nel contratto il recesso in ogni momento con termine inferiore ai 6 mesi (ma non per il commerciale; v. art. 27, L. 392\/78) ovvero l\u2019astensione dallo specificare i gravi motivi.<\/p>\n\n\n\n

Recesso del locatore<\/em> in locazioni ad uso abitativo<\/em><\/p>\n\n\n\n

Il primo rinnovo \u00e8 tacito, salva la c.d. facolt\u00e0 di diniego della rinnovazione, ai sensi e nei precisi limiti dell\u2019art. 3, L. 431\/98, da esercitarsi con tempestivo preavviso di 6 mesi. Per recedere senza particolari motivi, invece, il locatore dovr\u00e0 attendere il termine ottennale, fermo lo stesso preavviso.<\/p>\n\n\n\n

Resta, peraltro, ineludibile la durata massima della locazione, pari a 30 anni.<\/p>\n\n\n\n

Nelle locazioni a canone concordato per conduttore e locatore vigono i meccanismi test\u00e9 esaminati, adeguati alle differenti cadenze pluriennali.<\/p>\n\n\n\n

Recesso del locatore<\/em> in locazioni ad uso diverso dall\u2019abitativo<\/em><\/p>\n\n\n\n

Nel commerciale, invece, il locatore ha decisamente meno libert\u00e0 d\u2019azione, anche convenzionale. Egli potr\u00e0 solo negare la rinnovazione alla prima scadenza (6 o 9 anni), esclusivamente per i motivi di cui all\u2019art. 29, L. 392\/78 \u2013 che andranno riportati ed effettivamente messi in pratica nei mesi successivi al rilascio \u2013 e con preavviso, rispettivamente, di 12 e 18 mesi. Dovr\u00e0 altres\u00ec dichiarare espressamente la propria volont\u00e0 di conseguire la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile una volta scaduto il contratto.<\/p>\n\n\n\n

Con il recesso del locatore, vieppi\u00f9, sorge in capo al conduttore il diritto alla c.d. indennit\u00e0 di avviamento, pari, rispettivamente, a 18 e 21 mensilit\u00e0 (importo raddoppiato in caso sia iniziata, entro l\u2019anno, una attivit\u00e0 simile presso l\u2019immobile), nel caso di attivit\u00e0 commerciale, industriale o artigianale che preveda rapporti con il pubblico, ovvero turistica\/alberghiera. Detta indennit\u00e0 non \u00e8 dovuta in caso di recesso, morosit\u00e0 o inadempimento del conduttore, e non \u00e8 preventivamente rinunziabile.<\/p>\n\n\n\n

In conclusione, \u00e8 bene rammentare che le supra<\/em> estese rigidit\u00e0, sebbene non se ne escluda una migliorativa revisione in futuro, specie con riferimento alle procedure di rilascio, sono state concepite a tutela della stabilit\u00e0 del rapporto locatizio, spesso delicato per il conduttore, e in ossequio al principio di solidit\u00e0 delle pattuizioni (art. 1372, c. 1, c.c.); \u00e8 dunque fondamentale tenere in considerazione tale disciplina nella redazione di un contratto di locazione, per non incorrere in nullit\u00e0 parziale delle relative clausole.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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