di Eugenio Francesco Chiaravalloti<\/i><\/p>\n
Acquistare casa direttamente dal costruttore assume anche un certo valore non prettamente monetario: la personalizzazione, la partecipazione progressiva agli step<\/i> edificatori, la specifica consulenza di architetti e altri professionisti, nonch\u00e9 ovviamente il pregio di un prodotto al passo con i tempi e tecnicamente adatto ad affrontare decenni di vita in salute e con meno dispendio energetico. Tuttavia, essenziale rimane anche predisporre la scelta, oltre che del parquet, degli idonei strumenti di tutela nei confronti dell\u2019impresa edile.<\/p>\n
L\u2019acquisto da progetto \u00e8 situazione ben distante dalla compravendita di un\u2019unit\u00e0 abitativa gi\u00e0 esistente: la necessit\u00e0 dei fondi per finanziare l\u2019edificazione porta naturalmente il costruttore, gi\u00e0 acquirente del terreno, a vendere l\u2019immobile prima che quest\u2019ultimo venga alla luce, con ci\u00f2 inserendosi \u2013 idealmente \u2013 nella fattispecie descritta all\u2019art. 1472 c.c. .<\/p>\n
Nella pratica, peraltro, la stipulazione di un preliminare pone le basi per il futuro atto definitivo di compravendita, senza per\u00f2 garantire di per s\u00e9 immunit\u00e0 al compratore: quest\u2019ultimo rimane esposto a un possibile default del costruttore il quale, in caso di vendita all\u2019incanto, dovr\u00e0 soddisfare primariamente i creditori privilegiati.<\/p>\n
Fornire una tutela di fronte a tali criticit\u00e0 \u00e8 lo scopo del D.Lgs. n. 122\/2005 (Testo Unico dei beni da costruire), i cui elementi fondamentali sono, inter alia, la fideiussione bancaria\/l\u2019assicurazione a favore dell\u2019acquirente per l\u2019intero importo versato (pur non recuperando il bene) e la garanzia assicurativa c.d. postuma decennale, a copertura dei danni strutturali che emergano nel decennio successivo alla vendita.<\/p>\n
Per rendere operative queste tutele, il preliminare andrebbe stipulato davanti al Notaio; nella pratica invero ci\u00f2 non accade per contenere i costi: si pensi all\u2019IVA che l\u2019acquirente dovr\u00e0 versare, la quale, se trattasi di prima casa, sar\u00e0 del 4% \u2013 vieppi\u00f9 calcolata sul prezzo reale \u2013 in luogo dell\u2019imposta di registro prevista per una scrittura privata pari al 2% (calcolata sul prezzo catastale) \u2013 N.B.: rispettivamente 10 % e 9% se non prima casa.<\/p>\n
A rincarare la dose, per l\u2019anno corrente non sono previste agevolazioni fiscali per l\u2019acquisto ab aedificatore<\/i> (per il 2018 la detrazione IRPEF era del 50% in 10 anni).<\/p>\n
Fondamentale appare quindi l\u2019apporto della giusta consulenza giuridica preventiva e la conoscenza del ventaglio di strumenti tutelativi predisposti dal Legislatore, ricordando in particolare, tra gli altri, l\u2019obbligo di adeguare il preliminare al contenuto di legge, la facolt\u00e0 di chiedere il frazionamento del mutuo, l\u2019impedimento del Notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell\u2019ipoteca o del pignoramento, nonch\u00e9 la prelazione dell\u2019acquirente in caso di vendita all\u2019incanto se trattasi di abitazione principale.<\/p>\n
Certo, se in aggiunta a ci\u00f2 lo Stato costruisse un regime omogeno di tassazione, la serenit\u00e0 per il cittadino acquirente sarebbe ulteriormente garantita.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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